¿Qué es una asociación de propietarios?

Cuando veo artículos escritos por los propietarios de viviendas acerca de su asociación, pienso para mis adentros: "Aquí vamos otra vez - más de ataques a las asociaciones de propietarios!" Como profesional de la comunidad-asociación manager, creo que sé lo que muchos de los problemas son. No son "la asociación", ni tampoco serán resueltas por la intervención legislativa, salvo, quizás, la autorización de los administradores. Aunque creo que entiendo los problemas de fondo y los puntos de la discordia, ni yo ni nadie puede presumir de tener todas las respuestas, algunas de las cuales son muy complejas, y sólo puede ser resuelta en un tribunal de justicia. Sin embargo, la preponderancia de los casos que encuentran su camino en los tribunales podría haber sido fácilmente resuelto mediante la comunicación y el manejo adecuado de la asociación.

¿Qué es una "asociación?" Muchas personas, incluso los que residen en uno, erróneamente perciben que la asociación es un omnipotente fuera de la entidad, con fondos ilimitados, que de alguna manera ha conseguido el control de la comunidad, tanto en su perjuicio. Los propietarios de viviendas a menudo equivocadamente se refieren a la asociación como "ellos", cuando en realidad, no hay "ellos". Sólo hay "nosotros", pero muchas personas han adoptado un "nosotros contra ellos" mentalidad. De hecho, la asociación de todos los propietarios que adquirieron la propiedad dentro de los límites de una comunidad en particular. Los propietarios, en virtud del hecho de que ellos escogieron para comprar esa propiedad, también se acordó de forma o de parte de una asociación de propietarios de sus compañeros, que están sujetos a ciertos documentos de gobierno, que fueron escritas (por lo general por los abogados) mucho antes de aprobación para el desarrollo fue dado por el estado, la ciudad o el condado, y antes de que el primer lote, de residencia o de la unidad fue vendida. De hecho, algunos de estos documentos fueron presentados y / o grabado con una agencia gubernamental apropiada, y sólo se puede modificar (y con razón) a través de una larga pre-ordenado proceso.

Esos documentos son

1. Los Artículos de Incorporación. Estos se presentaron ante el Secretario de Estado, y estableció la asociación como una corporación sin fines de lucro, que lo somete a ciertas leyes estatales ya existentes que rigen dichas entidades (como la Ley sin fines de lucro).

2. La Plat (o mapa). Esta fue presentada en el condado y la ciudad, y da una descripción legal de la propiedad, así como la ubicación y el tamaño de todo en la comunidad.

3. Los Estatutos Sociales. Éstos se ocupan de aspectos organizativos y administrativos de la comunidad, tales como la autoridad y los deberes de la junta de gobierno, el funcionamiento de la asociación, las reuniones, los derechos de voto, etc

4. Las Normas y Reglamentos. Este contiene una explicación detallada de lo que es y lo que no está permitido en la comunidad. Las normas y reglamentos adoptados por la junta directiva de la asociación bajo la autoridad concedida por los otros documentos de gobierno, y debe estar de acuerdo con los documentos existentes de gobierno y la ley estatal.

5. La Declaración de Convenios, Condiciones y Restricciones (también conocido como "Declaración", "Pactos", "DeCS y COV", "CCR", et al.) Esto es un contrato vinculante y legal entre las partes, que fue grabado con el Secretario del Condado y / o grabadora, lo que constituye una restricción de la escritura que se ejecuta con la tierra, y para que todos los propietarios han puesto de acuerdo en obligarse voluntariamente.

Este último documento es el que parece presentar más problemas, sólo porque la mayoría de los propietarios optan por no leer o hacer cualquier esfuerzo para entenderlo. Cuando una persona mira en una casa en una comunidad de pacto controlado, el licenciado agente de bienes raíces está obligado a señalarlo. Entonces, si la persona firma un contrato para la compra de la propiedad, el contrato tiene una cláusula de revisión de los convenios. Si el posible comprador no está de acuerdo con los pactos, él o ella tiene la oportunidad de anular el contrato. Entonces, cuando se otorga un préstamo por un prestamista para cualquier propiedad en una comunidad de pacto controlado, hay un jinete adjunto (que los signos deudor hipotecario), que establece que hay pactos, y que el comprador se compromete a respetar los pactos. En virtud de haber sido registrado, la Declaración de cada asociación es un documento público, que está disponible en la Secretaria del Condado y Registrador, y con frecuencia se pueden obtener en línea.

En el cierre, el comprador (s) debe firmar un documento de acuerdo de pagar las cuotas a su vencimiento y seguir los convenios, normas y reglamentos de la comunidad. Mi pregunta es: "¿Cuántas más posibilidades, necesita una persona con el fin de optar por afiliarse a una asociación voluntaria de los propietarios de compañeros que es el pacto de control?" Estoy esperando a que alguien explique cómo la aplicación de estos convenios es una violación de "derechos de propiedad" en este estado y en este país. Para decirlo sin rodeos: Al comprar una propiedad en una comunidad de pacto controlado, una persona está de acuerdo en unirse a la asociación, para pagar cuotas de mantenimiento, y de seguir los pactos. Esta es una cuestión de contrato civil entre dos partes, y no está sujeta al control legislativo.

La mentalidad actual en este país es que, cuando sucede algo con que una persona no está de acuerdo, de alguna manera debe aprobar una legislación para resolver el problema de esa persona. Ya tenemos demasiadas leyes, y las prisiones están superpobladas ya. No necesitamos crear más micro-gestión a través de la legislación, y, ciertamente, no es necesario tipificar como delito las partes que violan el contrato. Ese es el propósito de la corte civil.

La mayoría de los estados tienen una ley de la propiedad de interés común (u otro acto del condominio similar), que obligatoriamente se aplica a la mayoría de las comunidades controladas pacto. Si bien estos son buenos intentos para corregir muchos de los problemas que enfrentan las comunidades, no tienen disposiciones de aplicación. Corresponde a la parte agraviada para hacer cumplir, a través de la acción civil, cualquier supuesta violación de la ley. La mayoría de los abogados y los jueces no son conocedores de las disposiciones de la ley, y es, por desgracia, y muchas veces ignorado o mal interpretado. Sin embargo, esto no es culpa de las asociaciones y sus juntas directivas. Es importante tener en cuenta que las leyes de condominios rara vez crean derechos que los miembros no tuviera ya, y que todavía tiene que llevar sus quejas a los tribunales civiles.

Debido a que es un contrato entre las partes, la Declaración es exigible a través de la acción civil. La mayoría de las respuestas que los propietarios perjudicados buscan es justo en sus puntas de los dedos. Si la asociación, a través de su junta directiva, no cumplir con este contrato, no es precisamente el mismo recurso, ya que es a través de la ley estatal para la reparación de agravios: traje de civil. De la misma manera, los propietarios también deben cumplir con los términos del contrato. Y cuando no lo hacen, las penas se aplican ciertas, y la asociación también se puede llevar adelante su reclamación (s) según lo dispuesto en los documentos de gobierno, así como a través del sistema judicial. Y la ley permite la recuperación de honorarios razonables de abogados por la parte ganadora. Entonces, ¿qué es tan injusto en esto, y lo que exactamente tiene que ser legislado? Estamos con el mandato de la civilidad y la vecindad a través de la legislación, justo después de patriotismo? No habría fin a esto!

La raíz del problema es en realidad dos veces: Bad miembros de la junta y la mala gestión. En este punto, estoy de acuerdo con muchos propietarios perjudicados. Sin embargo, ¿cómo se puede legislar que un miembro de la junta o un gerente que "bueno"? Eso es un problema. Los propietarios de viviendas negativo, antagónica, y unknowledgeable sólo sirven para acrecentarlo.

Hay una gran variedad de ejemplos de la aplicación de exceso de celo de los convenios, reglas y regulaciones. Por otro lado, no hay nada malo con correcta aplicación de cualquiera de las restricciones de validez de la asociación, y en la recopilación de las evaluaciones. De hecho, esa es precisamente la razón por la cual muchas personas optan por comprar una propiedad en una comunidad de pacto controlado. Cada vez que veo un color azul intenso o una casa de color rosa chicle, me digo a mí mismo: "Y se preguntan por qué tenemos que tener pactos!" Gracias a Dios mi asociación puede detener la actividad de tales ultrajante!

Lo que los propietarios tiene que hacer es (1) a familiarizarse con sus documentos de gobierno y con las leyes estatales que rigen las asociaciones, (2) dan cuenta de que son la asociación, y (3) recuperar el poder que se otorga a ellos por sus órganos rectores documentos y por las leyes estatales. Pero lo que realmente están pidiendo es que alguien (del gobierno) de intervenir y asumir su batalla. Yo sostengo que si la batalla es lo suficientemente importante, que debe asumir ellos mismos! Sin embargo, si un propietario es una clara violación, entonces él o ella deben someterse a la autoridad de la asociación como ejerce a través de su junta directiva. Por supuesto, sería más fácil de conocer y respetar los convenios, normas y regulaciones antes de pensar en una violación. Muchos violaciónes claro puede ser fácilmente corregido. Por ejemplo, si la asociación no permite celosía que vayan a poner, y una persona va por delante y lo pone arriba de todos modos, la asociación tiene la autoridad para obtener el cumplimiento, siguiendo el debido proceso, incluido el permiso del titular lesionado para hacer frente a la Junta en una audiencia. Si la junta sigue todos los procesos y procedimientos legales, que tienen poca simpatía por los propietarios que luego llorar "falta!" Ejecución no sucede sin el conocimiento del propietario. Pero, por supuesto, eso no significa que tenemos que golpear en la cabeza con un bate de béisbol, o que no debemos tratar de trabajar con ellos. Miembros de la junta y propietarios por igual debemos recordar que todos ellos son vecinos y parte de la misma asociación - los miembros del equipo, si se quiere. Las luchas internas no sirve a ningún propósito válido, y los directores y gerentes necesidad de tratar a los propietarios de la misma manera que les gustaría ser tratados. Las juntas y los propietarios deben mantener abiertas todas las vías de comunicación.

Cuyo trabajo es ver que todo esto se hace correctamente? El administrador del día a día las actividades de la asociación es el encargado de la comunidad, que puede ser un administrador del sitio en que trabaja directamente para la asociación, o que puede ser un empleado de una empresa de gestión. Un buen gerente será asesorar a la Junta y tratar de mantener a los miembros mal consejo en jaque. (Por supuesto, la responsabilidad de hacerlo recae en definitiva con todos los miembros de la junta, y los propietarios / votantes.) Un buen administrador informará a la Junta cuando se está virando fuera de curso. Un buen gerente será justo, y abogar por las cosas bien, sin tomar partido. Un buen gerente se asegurará de que la Junta cumpla con sus responsabilidades fiduciarias, actuando en el mejor interés de toda la asociación. Un buen gerente se asegurará de que los contratos, las leyes y los documentos se siguen al pie de la letra. Un buen gerente puede prever y evitar muchos problemas potenciales antes de que acaben en los tribunales o en los medios de comunicación. Y un buen gerente usa el sentido común y se comunica con eficacia.

Dado que el trabajo de las asociaciones comunitarias de gestión es tan vital, y ya que muchas personas viven en comunidades controladas pacto o las asociaciones de propietarios, que sería una buena política pública que requieren algún tipo de proceso de licencia del estado para los directivos, sólo si el proceso incluye, pero algún tipo de disposiciones y la aplicación de la audición. Licencias por sí mismo, o una cadena de iniciales después de un nombre no garantiza que un director sea honesto y ético. No se garantiza que un gerente puede manejar situaciones explosivas. No se garantiza que el gestor no actuar al margen de la ley o fuera de las facultades otorgadas por los documentos de gobierno. Y Administrador de licencias no deben estar vinculados a la membresía en cualquier organización profesional. La celebración de los directores responsables y eliminar a los malos a través de algún tipo de debido proceso finalmente eliminar a aquellos que no tienen conocimiento o dedicados a su profesión. Con el tiempo, tendríamos un grupo de gerentes que se dedican, bien informados, capaces y honestos, y que son compensados ​​en consecuencia. Eso resolvería muchos de nuestros problemas.